Leases Rent Asunder by Moratorium

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Henry Manoucheri, der Vorstandsvorsitzende von Universe Holdings – einer in Century City ansässigen Mehrfamilien-Investmentfirma mit 3.000 Einheiten in Südkalifornien – schätzt, dass mehr als 300 seiner Mieter unbezahlte Mieten schulden. Viele. Wie in zwei Jahren in vielen Fällen.
„Die Tatsache, dass sie verlängert wurden (das Räumungsmoratorium von Los Angeles County), hat für viele Vermieter zu einer großen Katastrophe geführt“, sagte er.

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Manoucheri steckt in demselben Dilemma wie viele Vermieter, die keine Miete von ihren Mietern einziehen, sie aber aufgrund eines von Los Angeles County verhängten Moratoriums, das kürzlich bis zum nächsten Jahr verlängert wurde, nicht räumen können.

„Räumungsverbote wie das des Bezirks ermutigen skrupellose Mieter einfach dazu, keine Miete mit ausstehenden Mietschulden zu zahlen, die sich ständig anhäufen und in den meisten Fällen nie zurückgezahlt werden“, sagte Jeffrey Faller, Präsident der California Apartment Landlords Association Inc. „Die Räumung Moratorien sind unfair gegenüber Bewohnern, die hart gearbeitet und Opfer gebracht haben, um ihre Miete zu bezahlen.

Die Situation dauert so lange an – laut Faller seit mehr als 700 Tagen – dass seine Organisation und die Apartment Association of Greater Los Angeles eine gemeinsame Klage beim Los Angeles County Superior Court eingereicht haben, um eine einstweilige Verfügung gegen das Moratorium zu erwirken.
Die am 8. März angekündigte rechtliche Entscheidung folgt auf die Verlängerung des vorübergehenden Räumungsschutzes im Zusammenhang mit Covid-19 durch den Landkreis vom 25. Januar für viele Mieter bis zum 30. Juni nächsten Jahres.

Das Räumungsmoratorium, das Los Angeles County abdeckt, wurde ursprünglich im März 2020 eingeführt, um Mieter zu schützen, die gesundheitlich oder finanziell von Covid betroffen sind. Wenn Mieter behaupten, von Covid betroffen gewesen zu sein – auch ohne Nachweis –, könnten sie Mietzahlungen zurückhalten und könnten von Vermietern nicht rechtlich gekündigt werden. Technisch gesehen sollen die Mieter die Miete zurückzahlen. Aber selbst wenn die Mieter zahlen, könnte es Jahre dauern, bis die Vermieter etwas von diesem Geld sehen.

In ihrer gemeinsamen Beschwerde sagten die Organisationen, es gebe keine vernünftige Grundlage für die Verlängerung des Räumungsmoratoriums und die Schaffung eines „Mieturlaubs“, der es den Mietern nicht nur ermögliche, die Krisensituation zu genießen und ohne Miete zu wohnen bis zu zwei Jahren, die nun um ein drittes Jahr verlängert wurde.
Daniel Yukelson, Geschäftsführer der Apartment Association, versteht den Sinn einer weiteren Verlängerung des Räumungsmoratoriums nicht, wenn das Land seit einigen Wochen aus der Pandemiekrise heraus zu sein scheint.

„Zwei Jahre nach dieser Pandemie sind die staatlichen und bundesstaatlichen Räumungsverbote längst abgelaufen, das Geschäft hat sich wieder normalisiert, und nach einem Großereignis wie dem Super Bowl hier in der Gegend von Los Angeles ist es absurd, dass der Landkreis seine Räumung weiterhin durchsetzt verbieten“, sagte er.
Er glaubt, dass keine andere Branche isoliert und gezwungen wurde, so viele Dienstleistungen kostenlos anzubieten.

Kleine Besitzer

Beide Vermieterorganisationen behaupteten, das Moratorium des Landkreises sei zu Lasten der Vermieter gegangen, insbesondere der kleinen Unternehmen, der „Tante-Emma“-Sorte, die die meisten Eigentümer von Mietobjekten auf dem Markt von Los Angeles ausmachen.
„Die Vermieter des Landkreises leiden weiterhin unter der Verordnung des Landkreises, ohne dass Hilfe oder Unterstützung jeglicher Art angeboten wird, um Vermietern zu helfen, die eindeutig in finanziellen Schwierigkeiten sind“, sagte Faller von der Apartment Landlords Group. „Trotz der Verfügbarkeit staatlicher Wohngeldmittel stellen viele Vermieter fest, dass Mieter einfach keinen Anspruch auf Erleichterungen haben, Genehmigungen und Finanzierungen nur langsam bis gar nicht vorhanden sind und viele Mieter nicht kooperieren oder sich nicht weiterentwickelt haben. Dies ist ein großes Problem und eine schwere finanzielle Belastung, die den Kleingrundbesitzern aufgebürdet wird.

Verschiedene Vermieter sagten dem Business Journal, dass das kalifornische Programm „Housing is Key“ zur Mietentlastung, das Mietern helfen soll, ihre Vermieter zu bezahlen, ein systemisches Versagen ist, wie Fallor sagte, aber sicherstellt, dass Vermieter keine Miete einziehen oder schlechte Mieter kündigen können.
Darüber hinaus haben das Housing is Key-Programm und andere ähnliche Programme Arbeit für Hausbesitzer geschaffen.
„Wir mussten in den letzten zwei Jahren sehr hart arbeiten, um ein Team zusammenzustellen, das fünf Tage die Woche arbeitet, um diese Finanzpakete zu erhalten“, sagte Manoucheri. „So hart haben wir noch nie gearbeitet.

Viele Besitzer erzählen Horrorgeschichten. Ellen Becker ist eine. Sie mietete ein Einfamilienhaus in Cheviot Hills, das einst das Zuhause ihrer Familie war.
Im März 2020 trat das Räumungsmoratorium in Kraft, ebenso wie die Probleme mit ihrem Mieter.

„In dem Moment, als es passierte, ließ er mich sofort wissen, dass er sich die Miete nicht leisten konnte“, sagte Becker, die über 12.000 Dollar pro Monat betrug. „Es gab eine Zeit, in der er eine Zahlung von 25 % leisten sollte, was sie taten. Andernfalls schuldet er mir 300.000 Dollar.
Da die Mieterin nicht verpflichtet ist, die Auswirkungen des Covid nachzuweisen, kann sie nichts dagegen tun.

„Das ist eine enorme Belastung“, sagte Becker. „Ich bin kein reicher Mensch. Ich bin halbpensioniert. Im Grunde hat es mich wieder an die Arbeit gebracht. Ich bin in meinen Sechzigern. Ich wollte mich jetzt zurückziehen.
Ronda Katinos aus Santa Clarita sagte, sie schulde ihrem Mieter 63.000 Dollar.
„Es ist unser persönliches Haus, das wir vermietet haben“, sagte Katinos. „Er zahlte zwei Monate und hörte auf zu zahlen. Jetzt versuche ich, ihn zu vertreiben, und ich habe 10.000 Dollar an Anwaltskosten bezahlt. Ich habe Mietminderung beantragt und warte seit Juli darauf.

Katinos lebt im Haus ihrer Mutter, damit sie ihr Haus an einen Mieter mit Frau und zwei Kindern vermieten kann. Das Arrangement ging schnell nach Süden.
„Er ist im Februar 2020 umgezogen“, sagte Katinos. „Er hat zwei Monate bezahlt, aber seitdem nicht mehr. … Ich habe ihm eine Kündigungsfrist von 60 Tagen gegeben. Ich wollte ihn raus. Er behauptete, er sei von Covid betroffen, weshalb er nicht zahlen müsse.

Katinos sagte, sie habe rund 50.000 US-Dollar investiert, um das Anwesen zu reparieren.
Anuj Bansal aus Valencia ist ein weiterer Besitzer mit einer Geschichte.
Bansal vermietete sein Einfamilienhaus an einen Mieter, der eine Weinbar besitzt.
Der Mieter aus Bansal zog im Mai 2018 mit einem einjährigen Mietvertrag ein, der schließlich bis Mai 2020 verlängert wurde.

„Das Restaurant war wegen Covid geschlossen“, sagte Bansal. „Er sagte uns, er sei betroffen und könne die Miete nicht bezahlen.“
Anfangs war Bansal freundlich und drängte ihn nicht.
„Es dauerte ungefähr ein Jahr“, sagte Bansal. „Er hat uns null Miete gezahlt.“
Bis dahin hatte Bansal 34.000 US-Dollar an unbezahlter Miete verloren.

Im März 2021 hörte Bansal von dem Mietentlastungsprogramm Housing is Key. Er versuchte, seinen Mieter davon zu überzeugen, sich zu bewerben.
„Wir hatten dieses Gespräch fast jeden Monat“, sagte Bansal. „Es gab immer eine Geschichte, die er immer wieder hinauszögerte.“
Im Oktober 2021 hatte sich sein Mieter noch nicht beworben.

„Er behauptete, er habe sich beworben“, sagte Bansal. „Jedes Mal, wenn wir nachsehen, sagten sie, nein, der Antrag ist nicht vollständig. Er bestand darauf, sich zu bewerben, aber wir wussten mit Sicherheit, dass er es nicht tat.
Im Januar brachte ihn Bansal vor ein Gericht für geringfügige Forderungen und gewann den Fall. Aber das beendete den Fall nicht, da Bansal sagte, Urteile seien schwer zu sammeln. Auch wenn das Restaurant wieder geöffnet ist, zahlt der Mieter keine Miete.

„Es muss Checks and Balances geben“, sagte Bansal. „Wenn es einseitig ist, sind wir offen für alle Arten von Betrug. Unser Mieter war ein Opportunist, er sah eine Gelegenheit und weigerte sich, die Miete zu zahlen.
Auch große Eigentümer stehen unter Druck. Manoucheri von Universe Holdings sagte, das Räumungsmoratorium habe die Covid-Pandemie zur schlimmsten Zeit in seinen 35 Jahren im Immobiliengeschäft gemacht.

„Es ist tatsächlich viel schlimmer als ein wirtschaftlicher Abschwung, wenn die Mieten sinken, die Leute aber immer noch Miete zahlen“, sagte er. „Und wir können sie nicht einmal rausschmeißen, sie sitzen dort zwei Jahre lang.“

Zustand verlassen

Verluste, die Hausbesitzer erleiden, betreffen mehr als Geld und beinhalten Freunde und den Wunsch, in Kalifornien zu bleiben.
Richard Artman sagte, die Mieter des Einfamilienhauses, das er in Pacoima gemietet habe, hätten gelogen, weil sie die Miete nicht bezahlen könnten, und sogar auf illegale Untervermietung zurückgegriffen.

„Wir haben angeboten, die Miete auf 80 % zu senken, bevor das staatliche Entlastungspaket verfügbar wird“, sagte Artman. „Wir haben auch den Papierkram für die Mieter erledigt und sie gebeten, ihre Informationen bereitzustellen, damit wir bezahlt werden können. Sie weigerten sich, erklärten aber nicht warum.
Seit mehr als 12 Jahren sind sie ausgezeichnete Mieter, fügte Artman hinzu.

„Dann schlägt Covid zu und sie werden nicht zahlen“, sagte er. „Ich habe sie als meine Freunde betrachtet, als es passierte.“
Bansal, der Eigentümer von Valencia, sagte: „Es sieht so aus, als würde die Grafschaft alles tun, um die Eigentümer aus ihrem Geschäft zu vertreiben“.
Er und seine Frau wollen ihre Häuser verkaufen und den Staat verlassen.

„Wir sind mit Kalifornien fertig mit nur dieser Erfahrung, die wir in diesen zwei Jahren gemacht haben“, erklärte er. „Kalifornien ist nicht mehr die Vereinigten Staaten, es ist etwas anderes. Sie kommen, um etwas zu stehlen, das Ihnen gehört. Hier ist der neue Wilde Westen.
Bansal fügte hinzu, dass ihn die Situation mehr gekostet habe als nur die entgangene Miete.

„Finanzieller Druck ist nur ein Element. Aber die Kosten von Stress sind einfach schrecklich für Ihre familiären Beziehungen, für Ihre Gesundheit“, sagte Bansal.
Becker findet sich in einer Situation wieder, in der sie nicht in ihr eigenes Zuhause zurückkehren kann. Sie musste sich auch Geld leihen, um über die Runden zu kommen.
„Ich brauche einen Kredit, damit mein Mieter kostenlos in meinem Haus wohnen kann“, sagte Becker.

Zu ihrer Überraschung erfuhr sie, dass ihr auch kein Anspruch auf Mietminderung zusteht.
„Wenn er 2.500 Dollar im Monat zahlen würde, könnte ich vielleicht eine Mietminderung bekommen. Aber wenn Sie einen Mieter mit hohem Einkommen haben, werden Sie die Erleichterung nicht bekommen“, sagte sie.
„An dieser Gesetzgebung sind einfach zu viele Dinge falsch“, sagte Becker. „Zu viele Strafen für die Eigentümer. Ich bin kein Kreditgeber. Wenn er nicht bezahlen kann, warum sollte er dann in meinem Haus wohnen? »

Becker sagte, sie könne ihren Ärger nicht einmal an ihrem Mieter auslassen, weil er mit einer gerichtlichen Mahnung einen Strich durch die Rechnung machen würde.
„Ich kann ihn nicht wissen lassen, dass er mich stresst, weil das eine mentale Belastung für ihn wäre“, sagte sie.
Yukelson von der Apartment Association sagte, die Vorschriften würden dem bereits knappen Bestand an Mietwohnungen großen Schaden zufügen.

„Wenn kleine Mietwohnungsbesitzer aus diesem Geschäft vertrieben werden“, sagte Yukelson, „wird das große Unternehmen die Kontrolle über diese kleineren, älteren Immobilien übernehmen, die traditionell den Großteil des erschwinglichen Wohnraums im gesamten Landkreis bereitgestellt haben, und Immobilien in Luxuseinheiten oder Eigentumswohnungen umwandeln Dadurch werden diese erschwinglichen Einheiten dauerhaft vom Markt genommen. Dies kann nur zu einem erheblichen Verlust an erschwinglichen Einheiten im Landkreis führen.