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Montag, der 28. März 2022 von Jonathan Lee
Potenzielle Salonmieter klopfen seit Monaten an die Tür von Stephen Straus‘ charmantem Wohnhaus in der Kerbey Lane 3402, nur um aufgrund der strengen Flächennutzungsplanungsregeln der Stadt abgewiesen zu werden.
Obwohl ein Salon ein idealer Mieter für Straus wäre, erlaubt die Zoneneinteilung des Nachbarschaftsbüros (NO) der Immobilie nicht die Nutzung persönlicher Dienstleistungen, in die Salons fallen. Als Reaktion darauf zahlte Straus der Stadt Tausende von Dollar an Gebühren – ganz zu schweigen von Geldern für einen Bauingenieur – um das Grundstück dem General Office (GO) zuzuweisen, das Salons lizenziert.
Straus sagte, dass die aktuelle Zoneneinteilung das Grundstück in der Vergangenheit dazu gezwungen habe, leer zu stehen. Kleine Unternehmen, die nach Büroflächen suchen, können sich die Miete nicht leisten, und Salons, die sich die Flächen leisten könnten, dürfen dort nicht arbeiten.
„Wir fordern diese Zonenänderung, weil wir es uns angesichts all der Grundsteuererhöhungen, die wir erlebt haben, nicht leisten können, das Grundstück für längere Zeit leer zu lassen“, sagte Straus gegenüber der Planungskommission, die die Zonenänderung diskutierte. Dienstag anfordern. „Aufgrund von Zoneneinschränkungen hat es fast ein Jahr gedauert, bis wir unseren derzeitigen Mieter gefunden haben“, sagte er.
Obwohl die Zonenänderung eine Höhenbegrenzung von 40 Fuß haben würde, um zukünftige Sanierungen auf dem Gelände zu verhindern, lehnt die Bryker Woods Neighborhood Association die Änderung immer noch aus Angst vor einem höheren Gebäude an der Linie ab. Joyce Basciano, Mitglied der Organisation, argumentierte, dass eine Struktur, die nach GO-Zonierungsstandards gebaut wurde, für die Nachbarschaft zu intensiv wäre. „Das Dach des Gebäudes, das (Oberfläche-zu-Boden-Verhältnis), die undurchlässige Abdeckung, die Höhe, wären sehr schädlich für die Gegend und gefährlich für Anwohner und Schulkinder, die in der Gegend leben“, sagte Basciano.
Basciano bot Straus einen Kompromiss an: Der Nachbarschaftsverband würde die Zoneneinteilung mit begrenztem Büro (LO) mit den gleichen Standortentwicklungsstandards wie die Zoneneinteilung in NW unterstützen, was es Straus ermöglichen würde, eine bedingte Nutzungserlaubnis für die Nutzung einer Lounge einzureichen (Straus kann keine bedingte Nutzungserlaubnis beantragen für eine Lounge unter der aktuellen NO-Zonierung). „Es ist eine Win-Win-Situation“, sagte Basciano.
Aber Straus und sein Landnutzungsanwalt David Hartman sehen in dem Angebot keine Win-Win-Situation. Eine bedingte Nutzungsgenehmigung würde mehrere Monate länger dauern und Tausende mehr kosten, was ohne einen Mieter, der bereit ist, auf die Genehmigung zu warten, „einfach keinen Sinn ergibt“, sagte Hartman.
Die Planungskommission war Straus keine Hilfe. Die Kommission stimmte mit 10:0:1 bei Stimmenthaltung von Kommissarin Carmen Llanes Pulido dafür, eine LO-Zonierung ohne Standortstandards zu empfehlen.
Während Kommissar Awais Azhar vorschlug, die GO-Zonierung mit LO-Standortentwicklungsstandards zu empfehlen – was Straus davon abhielt, eine bedingte Nutzungsgenehmigung zu benötigen –, erhielt sein Antrag nicht genügend Stimmen. „Es ist hier wie ein Familienladen“, sagte Azhar. „Ich möchte ihnen keine bedingte Nutzungslizenz geben, nur weil wir in unserem Code nicht die Flexibilität haben.“
Kommissar Grayson Cox, der eine LO-Zonierung vorschlug, argumentierte, dass die GO-Zonierung für eine Einfamiliensiedlung nicht geeignet sei. Obwohl Cox die Zeit und die Kosten anerkennt, die mit der Erlangung eines CUP verbunden sind, rechtfertigte dies für ihn keine GO-Zonierung. „Ich denke einfach nicht, dass das ein guter Grund ist, ein allgemeines Amt zuzulassen“, sagte Cox.
Die endgültige Entscheidung liegt nun beim Gemeinderat.
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Gepostet in: Zoneneinteilung
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